DEVELOPMENT

      &n匠制bsp;近(jìn)年來，但鐘受國家(jiā)支持力度加大、利好(hǎo)門技政策出台的(de)影響，我國住房租賃行(x去科íng)業(yè)得(de)到(dào)較快(k工農uài)發展。回顧2020年上半年，住房票多租賃市(shì)場(chǎng)受到子我(dào)疫情防控影響，波動較爲顯著。市照器(shì)場(chǎng)供需格局趨于緩和金算，租賃需求延遲釋放，業(yè)主麗的出租預期持續走低，不斷向錢到“承租人”市(shì)場金空(chǎng)轉變。從(cóng的高)市(shì)場(chǎn務訊g)主體(tǐ)來看(kàn刀很)，長租公寓企業(yè)也經曆了(le)經山身營考驗，中小企業(yè)面臨資金(jī站事n)困境。那(nà)麽今年上半年，租賃市(山日shì)場(chǎng)有哪些(舞來xiē)顯著變化？與往年相比又有哪些(如問xiē)不同？下(xià)半年，市(shì能草)場(chǎng)将如(rú)何發展？

      爸紅 政策：從(cóng)防疫管理向市(醫都shì)場(chǎng)監管和亮中資金(jīn)扶持轉變

      &月南nbsp;回顧2020年上半畫北年的(de)租賃政策，第一(y吃關ī)季度以疫情防控爲主旋律，共19個妹玩城市(shì)發布了(l南金e)25項疫情防控相關政策，包括以作好下(xià)3個方面：一(yī)是(綠熱shì)對疫情防控期間租戶進行(xíng)相事摸排登記，要求租賃經營場(c河作hǎng)所做好(hǎo)防控工作；我黑二是(shì)落實主體(tǐ)責任，要求房東哥很和租賃企業(yè)承擔防看土疫期間的(de)主體(tǐ)責任，負責督促頻道租戶進行(xíng)備案登記和居家愛個(jiā)隔離，做好(hǎo)租賃房屋的(你通de)消殺防疫工作；三是(shì)廠務發布租賃住房糾紛指引，針對疫情紅對防控期間可能發生(shēng)的(de月男)租賃糾紛提出解決建議，強調疫情防控期間房東、租子地戶及租賃企業(yè)公平分吧筆(fēn)擔相應損失等。此外，6個地區發布倡議書工機(shū)，倡導業(yè花黑)主在必要合理的(de)情況下(xià報電)減免租金(jīn)，減輕租客負街裡擔。

   綠就;   &nb河在sp;在疫情得(de)到(dào)了(le個購)基本控制之後，全國各地著(妹到zhe)手恢複住房租賃市(s畫務hì)場(chǎng)的(來山de)正常秩序。據不完全統計(jì)，第拍從二季度，有8個地區發布了(le)1現員0條市(shì)場(chǎng)管理相關好綠政策措施，主要涉及到(dào)租賃住房安全管理北師、住房租賃中介機構整治以及住房租賃管理辦法制定長微等方面内容。

   唱跳;    爲響應财政部、住房也著和城鄉建設部《關于開展中央财政些笑支持住房租賃市(shì)場(chǎng雪也)發展試點的(de)通知》，10個地子她區發布了(le)14條爲住房租賃企業(yè)微白提供資金(jīn)扶持的銀城(de)相關政策，具體(tǐ)落實了(水嗎le)補貼的(de)條件和申請辦法爸美。其中，杭州和合肥分(fēn)别推出了(le分日)住房租賃企業(yè)資金(jī農劇n)監管的(de)相關措施，确定企業家跳(yè)名單，推動資金(jīn)監管落地。此金我外還有5個地區推出了(le)租賃住房建些黑設相關的(de)管理規定及措施近船，推動租賃住房建設的(de)健康發展問門。

   有錯   &nbs也還p;落戶政策方面，多(duō)數(科還shù)準一(yī)線城市(shì)落煙妹戶政策較爲開放。據貝殼研究院統計(身歌jì)，合肥、鄭州、沈陽及重慶話秒對于高校畢業(yè)生(shēng)基本可以無限是作制落戶，包括高等職業(y科黑è)技(jì)術(shù)學校、專科船相(kē)及全日(rì)制本科(k計快ē)的(de)應屆及往屆畢業(yè)生(shē河坐ng)均可直接落戶，無年齡和技討就(jiù)業(yè)限制。其餘準請腦一(yī)線城市(shì)的(de)落戶政策物家對不同學曆的(de)人群有員遠不同的(de)年齡限制及黑事就(jiù)業(yè)限制等。一(y身習ī)線城市(shì)中，鐵信除深圳學曆人才可以通過核準落戶外，北京音男、廣州和上海(hǎi)均需要輛線積分(fēn)落戶，或者應屆畢業(yè銀船)生(shēng)通過就(間區jiù)業(yè)單位的(de)戶口文黃指标落戶。

      &n土鐘bsp;市(shì)場(ch用樹ǎng)：季節周期規律被打破市(shì)場(c門靜hǎng)旺季不“旺”

    動短   從(少低cóng)市(shì)場(chǎn多藍g)表現來看(kàn)，上半年受到(d費現ào)疫情影響，住房租賃市(shì)場(chǎ外下ng)的(de)季節性規律喝吃被打破，傳統旺季并不“旺”。2月(見門yuè)，由于疫情嚴重，重點城市(s姐愛hì)的(de)住房租賃市(shì)唱北場(chǎng)交易觸底，照微市(shì)場(chǎng)兵嗎幾乎陷入停滞，春節假期後的自黃(de)住房租賃旺季推遲到(d開關ào)3月(yuè)出現。3月(yuè)，全北機社會(huì)逐步複工複産後，住房租賃市也間(shì)場(chǎng)逐漸修複，疫情日國防控期間積壓的(de)租賃需求逐步釋放。貝殼研究做樂院統計(jì)數(shù)據顯示，3~5月(yu有北è)的(de)租賃交易不斷上漲，4月(yuè)紅校及5月(yuè)的(de)環比增長率均突破2歌器0%。6月(yuè)，北京突發公共衛生(shē市關ng)事件響應級别調整至Ⅱ級，租事都賃交易受到(dào)的(de)影響較爲明和為顯，傳統的(de)畢業(yè)租賃旺兒銀季目前暫未顯現，6月(yuè科火)成交量環比下(xià)降7.3%。

      &民睡nbsp;從(cóng)租金(jīn)水(sh嗎現uǐ)平來看(kàn)，上照家半年租金(jīn)水(shu店亮ǐ)平總體(tǐ)呈現趨勢性鐵明下(xià)降。貝殼研究院統計(j對數ì)了(le)重點18城的(de)平均租金(j可村īn)水(shuǐ)平，結果顯示哥兒，3月(yuè)環比下(xià)降14.0%，從件木(cóng)2月(yuè)的(de信你)47.7元/平方米下(xià)降到(dào南通)41.0元/平方米。4答機月(yuè)及5月(yuè)平均租金從到(jīn)有小幅回升，環比分(fēn)别我畫上漲1.4%和2.8%，但(dàn)租金業白(jīn)價格仍較大幅度低門筆于去(qù)年同期水(s少聽huǐ)平，同比下(xià)降幅度均在10%化雜左右。6月(yuè)租金(jīn)水(shuǐ南花)平又呈現下(xià)降趨勢，環比5但低月(yuè)下(xià)降3.2%，同比下金地(xià)降10.9%。分(山身fēn)城市(shì)來看(k要身àn)，6月(yuè)，天津、武漢、青島、濟窗錯南(nán)、重慶、長沙、煙(yā習師n)台及廊坊8個城市(shì見金)租金(jīn)仍呈現環比下(xià)降，其都也中租金(jīn)降幅最大的(de)是拍高(shì)長沙市(shì)，吧購降幅爲3.3%。其餘城市(s厭區hì)價格變動幅度較小，整體(tǐ)較爲穩定。

   子子;    上半年新增房源挂牌來房價格較低，業(yè)主出租預期處于好快低位。根據貝殼研究院監測數(shù)據，20生老20年上半年整體(tǐ)挂牌女生均價偏低，除2月(yuè)總量過低男花出現異常波動之外，其餘月(yuè)份平均挂飛章牌價44.1元/平方米/月(yuè)，明著很顯低于去(qù)年上半年48小遠.1元/平方米/月(yu人快è)的(de)水(shuǐ暗廠)平。買賣雙方對于租金(jīn)價格的(de大到)期望都持續走低，導緻挂牌價格降低為光，最終租賃成交價格也相比去(qù)下但年明顯降低。

   購城;    書費此外，客源成交周期處于高位，租賃市(s聽南hì)場(chǎng)向買方市(s快但hì)場(chǎng)轉變。貝殼不體研究院認爲，上半年房源成交周期波動較大，2月森黑(yuè)及3月(yuè)房源成交樹愛周期超過60天，租賃房源成交困難，4~6月身舊(yuè)成交周期下(xià)降路內，但(dàn)相比去(qù)年成交周期仍然較長。物場而客源周期較爲穩定，保持在10天老雪左右，相比去(qù)年有所延長，租志草客的(de)租房迫切程度有所下唱好(xià)降。

      &睡藍nbsp;企業(yè)：從(cóng)是城“拓荒”到(dào)“精耕”尾部長租吃銀公寓陷入經營困境

    &n街服bsp;  住房租賃企業(y舞為è)方面，長租公寓一(yī)直以來討刀備受關注。2020年上半年，長租公寓企業(y術藍è)在行(xíng)業(嗎議yè)整體(tǐ)陷入“和兵寒冬”的(de)大環境下(xià)，出租率下(樹慢xià)降、租客違約情況頻頻發生(吧鄉shēng)，這一(yī)階段可謂行家煙(xíng)業(yè)的(de)“至暗時刻”跳人。貝殼研究院調研數(sh媽電ù)據顯示，上半年頭部長租公寓企業(yè)了件也放緩了(le)拓展趨勢，聚焦已有門(mén藍學)店(diàn)，新開店(diàn)率遠低于麗場去(qù)年水(shuǐ廠低)平；尾部長租公寓企業(yè外這)面臨普遍性的(de)經營困境，近樹小(jìn)七成因“高收低出”模式導緻資自個金(jīn)鏈斷裂；上半年沒有房企新進入長租公寓答見領域，已進入的(de)房企經曆了(le著麗)從(cóng)“拓荒”到麗作(dào)“精耕”的(de)轉變。

2020年上半年，陷入經營困境并造成不良社會高黑(huì)影響的(de)以尾部廠你中小長租公寓爲主。據不完全統業高計(jì)，媒體(tǐ)公購冷開的(de)陷入資金(jīn)鏈斷鐘數裂、跑路(lù)、倒閉等中小公如雨寓數(shù)量高達16家(jiā廠線)。

    &nbs月風p;  “高收低出”，長租公寓暗相企業(yè)爲了(le)短時間内搶奪房快家源，企業(yè)支付給房城輛東的(de)租金(jīn)高雜那于租客支付的(de)租金(jīn)，屬于虧本經營有廠。

   購弟;   &nb時明sp;“長收短付”，企業(yè)向租客按為關年度收租金(jīn)，然後按坐煙照季度或月(yuè)度支土數付給房東，将差額用于自(zì)金拿身(shēn)經營或其他用途。能作

     笑年;  業(yè)内人士表示，無論是近動(shì)“高收低出”，還是(shì)“長收短問哥付”，都産生(shēng)了(le爸女)潛在的(de)經營風險，在受到(dào)外要家部沖擊時，風險就(jiù)會(huì)加站頻速暴露，尤其是(shì)尾部視唱中小長租公寓企業(yè)的(de)抗風險能力票見更弱。

      &n通都bsp;事實上，在長租公寓領域，不同于201都內7~2018年的(de)熱(rè)情高漲，2南用019年的(de)熱(rè)情已開始冷人下(xià)降。較爲明顯的(d湖姐e)表現就(jiù)是(shì)行(xíng坐報)業(yè)逐漸回歸審慎理性預期，企業(y子黃è)不再盲目進入。據貝殼研究議姐院統計(jì)，截至2019年年底，已離照有44家(jiā)大型房企銀照開展長租公寓業(yè)務，而今年上半年沒有房好哥企新進入長租公寓領域。

      理坐 具體(tǐ)來看(kà車草n)，在政府大力倡導租購并舉兵湖的(de)政策環境下(xià)，房企紛紛員我将長租公寓劃入戰略布局，以期培育新的(de)花秒增長點。少(shǎo)量先行(xíng車服)者在2016年以前就(jiù)已試水(s姐業huǐ)業(yè)務，2017年多(du厭笑ō)達16家(jiā)。長租外人公寓的(de)盈利能力因在早期市(shì)師知場(chǎng)未得(de)到(dào)對科驗證，導緻房企進入該業(yè)務不月領域後開始趨于冷靜(jìng)和理智，自(z麗制ì)2018年後進入數(shù)量便開始逐動黑步減少(shǎo)。到(dào)20拍輛19年，隻有上海(hǎi)實業(喝是yè)、正榮、寶龍和俊發4家(jiā)輛銀企業(yè)進入，且基本鐘一在企業(yè)所在當地開展業(yè)務。而今雨去年受到(dào)疫情影響尤爲明顯，沒有新的(我見de)房企進入長租公寓領域。

    &nb來見sp;  今年為劇上半年，多(duō)數(shù)長租海請公寓不再進行(xíng)規模擴張，聚焦維持已什國有單店(diàn)運營。對此現象，貝殼研究院認爲風人，管理房間規模上，2020年黃舊上半年長租公寓出租率明顯下(xià)降、違約美長率提升，同時仍然需要正常給分船業(yè)主支付房租，企業(yè)現金(風腦jīn)流普遍吃緊。同時，疫情防控期店見間租賃企業(yè)的(de)管理成本提升。住房租睡師賃企業(yè)要負責管理入住商醫的(de)租客，采購大量的(de)相關物(w去體ù)資新增支出。加強人員管理和登記，部分(習老fēn)公寓企業(yè)還會工喝(huì)給返程人員提供隔離單雜樹間等，對于企業(yè)來說(sh車花uō)管理成本提升。長租公寓熱業企業(yè)爲了(le)維持已有的(視高de)運營，減少(shǎo)成本支出和經營森農虧損，絕大多(duō)數(爸得shù)已進入的(de)企業(yè)不再進風著行(xíng)規模擴張，而是(sh黑人ì)聚焦已有的(de)門(mé司聽n)店(diàn)運營，開源節流遠她。

      &nb鐘些sp;對于中小公寓來說(shuō湖要)，上半年融資更爲困難。業(村場yè)内人士分(fēn)析認爲，長租公寓領域大習股權融資的(de)風口基本已經過去(qù)志樹，目前中小企業(yè)獲得子短(de)投資較爲困難。從(cóng)2物話019年開始進行(xíng)股權融北機資的(de)企業(yè)均爲行(xíng)業(視從yè)頭部企業(yè)，融開器資輪次多(duō)、單次融資金(jīn)額大睡短是(shì)基本特征。此熱光外，住房租賃領域今年上半年已經發行(x資河íng)的(de)公司債券及ABS（資産支撐證券對兵化）融資金(jīn)額分(fēn)别爲111做也億元和15.66億元，融資主暗生體(tǐ)均爲房企。總體(tǐ)來看(kàn)，現為目前長租公寓領域的(de)融資以頭部那章企業(yè)和大型房企爲主，中小企業(yè們著)融資渠道收窄。

    &nbs生習p;  展望：體們市(shì)場(chǎng)供需格局趨于緩和向“冷上承租人”市(shì)場(chǎng)轉變

     裡路  對于下(xià)半年的(de)住房又老租賃市(shì)場(chǎng)，河快貝殼研究院認爲，受到(dào)疫情影響，下(xi媽火à)半年租賃市(shì)場(ch林煙ǎng)供需格局趨于緩和，租客掌握行樹更多(duō)主動權和議價空間，市(shì)關我場(chǎng)不斷向“承租人”市(shì)場畫著(chǎng)轉變。在此背景下(xi師公à)，應重點關注長租公寓企業(yè)的(de間跳)經營風險，加強對于企業亮個(yè)“高收低出”、“長收短喝師付”的(de)模式監管，同時給予更多(d微森uō)的(de)企業(yè)資金(jīn)支持間資，扶持長租公寓企業(yè)應對資金(jīn)困月廠境。加強租客權益保護，對于高校畢業(yè)生自間(shēng)給予一(yī)定的(de)租房支地書持，加強特定人群的(de)租房保障。

      看內 年度的(de)住房租賃市(sh店拿ì)場(chǎng)往往呈現周期性規黑放律。貝殼研究院認爲，從(cóng)下(x長算ià)半年來看(kàn)，市(shì)場(chǎ報答ng)熱(rè)度或在城市分歌(shì)之間呈現分(fēn)化，對于受疫答城情影響較大的(de)城市(shì)，雖然市(sh員下ì)場(chǎng)迅速降溫，且一(yī)定程度開雨上縮減了(le)市(shì)場(chǎng事又)的(de)需求規模，但(dàn)租賃市(sh歌唱ì)場(chǎng)的(de)需求費訊依然大量存在。

   明學;    在貝殼研究院看見在(kàn)來，租賃市(s不快hì)場(chǎng)依然北但會(huì)在下(xià)半年維持“低溫”态勢，店用延遲的(de)租賃需求不斷器機釋放，業(yè)主出租預期持續處于低位，租客妹問議價空間提升，市(shì)場(chǎng)舞森供需趨于緩和。從(cóng)中長期的(de)身湖租金(jīn)水(shuǐ)平來看(kàn土時)，租金(jīn)上漲動力不足，可能學海會(huì)繼續保持低位的(d高聽e)态勢。對于疫情影響較小的(de)城議玩市(shì)，下(xià)半年租賃市(shì)制文場(chǎng)熱(rè)度會(內音huì)保持“中溫”态勢。

    &nb務關sp;  對于長租公寓企業(y民紅è)，業(yè)内人士表示，爲減少(shǎo)長就路租公寓企業(yè)經營對房東和微購租客帶來的(de)影響，下(xià)半年應加強行跳市(xíng)業(yè)監管，防止機舞“高收低出”、“長收短付”等模式帶來的(風厭de)風險。同時給予長租公寓企業(yè)章兒必要的(de)補貼和資金(jīn)扶持他區，幫助企業(yè)應對經營困境，引導行(xíng男暗)業(yè)走向正軌。

      外爸 加強行(xíng)業(yè)監管層面腦筆，逐漸建立行(xíng)業(yè)押金(動歌jīn)監管和風險保證金(j影很īn)機制。從(cóng)事住房租賃子服經營的(de)企業(yè)報那在開展業(yè)務當地的(de)銀行(xí理醫ng)開設專戶托管，托管賬戶中設立押金(jī說靜n)和風險保證金(jīn)，保護承租人的(學城de)押金(jīn)安全相她，降低房東和承租人的(d也林e)租金(jīn)風險。

    &nbs木做p;  扶持層面，加強的是對長租公寓企業(yè)的商都(de)融資支持。目前長租公寓企業(yè制窗)面臨融資渠道窄、融資金(jīn)額小費購的(de)問題。

    &nb呢關sp;  拓寬長租公寓企舞船業(yè)的(de)融資渠道，一(yī)是(sh視笑ì)加大對住房租賃企業(yè)的中林(de)債權類融資支持，包括專項銀行(x腦煙íng)貸款和公司信用債等，未來将繼續擴大銀行(信舊xíng)貸款授信額度和專項債的(d討醫e)适用範圍品種，加快(kuài)審批流可什程，促進企業(yè)直接融資，優化融喝吧資結構。

     短開;  二是(sh她中ì)加快(kuài)推進住房租賃領域公募REI綠身Ts（房地産信托投資基金(金理jīn)）試點，盡快(kuài)推出公姐也募長租公寓REITs。發展一(yī)級算明貸款發放的(de)保險制度與住房金(jīn時你)融信貸的(de)二級市海但(shì)場(chǎng)。推能制進質押體(tǐ)系建設，完善質押回購機制。依店商據稅收中性原則，解決“雙重征稅、重組稅費(fè拿唱i)過重”等問題，促進租賃住房海視健康發展。引導養老(lǎo)金(jīn)但我、保險基金(jīn)等長期投資基金(j看可īn)參與投資REITs，提高REIT知吧s市(shì)場(chǎng)的(de)流動性，海呢吸引提高私人投資者參與的(de)積極著照性。

      &nb看西sp; 值得(de)關注的(de)是遠紅(shì)，6月(yuè)是(shì)傳統的多愛(de)租賃旺季，也是(技吧shì)高校畢業(yè)生(厭看shēng)集中進入租賃市(s但哥hì)場(chǎng)的(de)時間。畢業(y人為è)生(shēng)由于剛喝動剛步入工作崗位，租金(jīn)可支付話錯能力、租房辨識度等較弱，面臨不少湖亮(shǎo)的(de)租房問題分數。

    &nbs睡鐘p;  在保護租客微兵權益、加大特定人群的(d熱可e)租賃保障方面，貝殼研究院建議，應加吃空強租房過程中的(de)租客權益保護，加大對特對水定人群如(rú)高校畢業(yè)生(離畫shēng)等群體(tǐ)的姐和(de)租房保障，具體(tǐ)可采取以下(xi的什à)措施：

    &n分拿bsp;  第一頻國(yī)，加大對高校畢業(yè)生(shēng街鐵)的(de)租房補貼，剛畢業(yè)大學討為生(shēng)的(de)租金(jīn)妹大支付能力有限，通過人才租房補貼，讀門減少(shǎo)畢業(yè)村電生(shēng)可支付壓力，增加城市(shì)在自的(de)人才吸引度。

      &nb老劇sp;第二，加快(kuài)建立住房租賃新舊市(shì)場(chǎng)的(d街訊e)信用體(tǐ)系，通過住房租賃管理服務平台訊理，建立承租人與出租人的(de)信服征信制度，加強對出租人及場輛從(cóng)業(yè)人員鐘相的(de)市(shì)場(chǎng)主體(t新土ǐ)信用管理，動态記錄良好(hǎ到書o)信用信息和不良信用信息，建立住房租賃行女些(xíng)業(yè)的(de)“紅很腦(hóng)黑(hēi)名單”制度，定期對榜單女學信息予以公示。制定符合租賃企業報有(yè)運營特點的(de懂快)信用評價辦法，增加信息透明度，防止金好大學生(shēng)在租房過程中面臨信息不對媽書稱問題。

      &n錯她bsp;第三，擴大糾紛處理渠道，普及住房租賃相白這關權益知識，制作租賃權利義人視務說(shuō)明書(shū)并聽體向公衆公開宣傳，提高租戶自(zì)我保護意小筆識，減少(shǎo)糾紛。

【來源：中國建設報(bào)&nb月拍sp;   就飛作者：周 麗 牛慧麗】